수도권 청약 광풍 속 건설주 PF 리스크와 배당 전략

로또 줍줍 열기 뒤에 가려진 건설사 수익성의 실체

최근 서울과 수도권 무순위 청약에 수백만 명이 몰리는 현상을 보며 저도 투자자로서 시장의 뜨거운 열기를 실감했습니다.

하지만 모델하우스의 인파와 달리 건설사의 주가 흐름은 무겁기만 한데, 이는 분양 성공이 곧 이익으로 직결되지 않는 구조적 문제 때문입니다.

제가 직접 주요 건설사들의 분양가 상한제 적용 단지들을 분석해 보니, 겉으로는 완판이라도 공사비 상승분을 제대로 반영하지 못해 실속이 없는 경우가 많았습니다.

전자공시시스템(DART)을 꼼꼼히 살펴보면 현대건설이나 GS건설 같은 대형사들도 미착공 PF 보증 규모가 상당하다는 것을 알 수 있습니다.

제가 특히 우려하는 부분은 본 PF로 전환되지 못하고 브릿지론 상태로 머물러 있는 현장들이 금융 비용을 계속 갉아먹고 있다는 점입니다.

DL이앤씨처럼 현금성 자산이 풍부하고 PF 리스크 관리가 잘 된 곳은 상대적으로 안전하지만, 부채 비율이 높은 기업은 유의해야 합니다.

전통적으로 건설주는 고배당주로 꼽혔지만, 최근 PF 손실 처리로 인해 장부상 이익이 나더라도 현금이 부족한 경우가 많습니다.

제가 배당 투자를 결정할 때 가장 먼저 보는 것은 영업활동현금흐름에서 자본적 지출을 뺀 잉여현금흐름(FCF)의 양수 여부입니다.

만약 PF 우발채무를 갚느라 현금이 마르고 있다면, 올해 배당 컷(Cut) 가능성이 매우 높으므로 단순 배당 수익률에 속으면 안 됩니다.

현장 소장님들의 이야기를 들어보면 시멘트와 인건비가 상상을 초월할 정도로 올라 공사를 진행할수록 손해라는 말이 나옵니다.

실제로 건설사의 매출액은 분양가 상승 덕분에 늘어나는 것처럼 보이지만, 매출원가율이 90%를 상회하는 곳이 속출하고 있습니다.

조합과의 공사비 증액 소송 리스크까지 감안한다면, 단순히 분양 성공 뉴스만 보고 건설주에 뛰어드는 것은 위험한 선택일 수 있습니다.

금리 인하 시점이 늦어지면서 건설사들이 지불해야 할 금융 비용 부담은 눈덩이처럼 불어나고 있는 실정입니다.

영업이익으로 이자도 못 갚는 이자보상배율 1 미만인 '좀비 건설사' 비중이 늘고 있다는 점을 저는 매우 심각하게 보고 있습니다.

재무구조가 탄탄하지 못한 중견 건설사부터 유동성 위기가 시작될 수 있으니, 보유 종목의 차입금 상환 일정을 반드시 체크하세요.

건설사가 보유한 용지나 준공 후 미분양 아파트는 재무제표에 자산으로 잡히지만, 현실적인 가치는 그보다 훨씬 낮을 수 있습니다.

경기 침체가 지속되어 이 자산들을 손상 차손으로 처리하기 시작하면, 하룻밤 사이에 자본이 깎여나가는 광경을 목격할 수도 있습니다.

저는 재무제표 주석 사항에서 '우발부채'와 '담보제공 내역'을 통해 실제 가치가 훼손될 가능성이 있는지를 늘 우선적으로 살핍니다.

최근 6개월간 수급 동향을 보면 외국인과 기관은 대형 건설주를 포트폴리오에서 지속적으로 덜어내고 있는 모습입니다.

그들은 단기적인 분양 열풍보다는 PF 리스크의 근본적인 해소와 업황의 턴어라운드를 더 중요하게 판단하기 때문입니다.

공매도 잔고가 여전히 높은 종목들이 많다는 것은 향후 주가 하락에 배팅하는 세력이 여전히 건재하다는 증거이기도 합니다.

첫째, 별도 재무제표 기준 순현금 상태인 기업을 찾으세요. 현금이 많으면 고금리 시대에 오히려 이자 수익을 누릴 수 있습니다.

둘째, 주택 부문 비중이 낮고 플랜트나 신재생 에너지 등 비주택 포트폴리오가 탄탄한 기업이 업황의 파도를 잘 견뎌냅니다.

셋째, PF 보증 규모가 자기자본의 50% 미만으로 관리되는 곳을 선택하세요. 이 세 가지만 지켜도 건설주 투자에서 큰 실패는 면할 수 있습니다.

⚖️ 투자 책임 고지