지방 미분양 7만 가구 시대, 건설주 재무 건전성 확인법

보이는 게 전부가 아닌 미분양 수치의 함정

최근 지방 미분양 물량이 7만 가구를 돌파했다는 소식을 접하며 저도 제 포트폴리오 속 건설주들을 다시 한번 들여다보게 되었습니다.

단순히 미분양 숫자가 줄어든다고 해서 안심할 일이 아닙니다. 할인 분양이나 임대 전환으로 수치를 낮춘 것인지 파악하는 것이 중요하기 때문입니다.

제가 직접 지역별 현황을 분석해보니 대구와 경상권의 적체 현상은 여전히 심각하며 이는 건설사의 공사대금 회수 지연으로 직결되고 있었습니다.

건설사의 진짜 빚은 부채총계가 아니라 주석 사항에 숨겨진 '채무보증' 항목에 숨어 있는 경우가 많습니다.

제가 분석할 때 가장 먼저 찾는 키워드는 'PF 우발채무'와 '실행 잔액'입니다. 시행사가 빚을 못 갚을 때 건설사가 대신 갚아야 하는 금액이죠.

자기자본 대비 PF 보증 규모가 100%를 훌쩍 넘는 기업이라면 아무리 브랜드 이름이 유명해도 일단 경계 리스트에 올려두는 것이 안전합니다.

장부상으로는 이익이 나고 있는데 실제 통장에는 돈이 마르고 있는 '흑자 도산' 위험을 잡아내야 합니다.

건설사의 손익계산서만 보지 마시고 반드시 현금흐름표의 '영업활동으로 인한 현금흐름'이 마이너스인지 확인해 보세요.

공사는 진행 중이지만 공사비를 제대로 받지 못해 미수금이 쌓이고 있다면 이는 향후 커다란 손실 충당금으로 돌아올 수 있습니다.

최근 제가 주목하는 지표는 전체 수주 잔고 중 수도권 비중이 얼마나 되는가 하는 점입니다.

분양 시장이 양극화되면서 수도권 현장은 완판되더라도 지방 현장에서 발생한 손실이 회사 전체를 흔들 수 있기 때문입니다.

지방 비중이 60% 이상인 건설사라면 분양률이 70%를 밑도는 순간 자금 조달에 병목 현상이 생길 수 있다는 점을 기억하세요.

벌어들인 영업이익으로 대출 이자조차 감당하지 못하는 상태가 지속된다면 그 기업은 한계 기업, 즉 좀비 기업에 가깝습니다.

고금리 상황이 길어지면서 이자 비용은 늘어나는데 분양 수익은 줄어드니 이자보상배율이 1 미만으로 떨어지는 건설사들이 속출하고 있습니다.

최소 3분기 연속 이 지표가 1을 넘지 못한다면 투자 자금을 회수하거나 신규 진입을 극도로 자제해야 할 타이밍입니다.

현금이 부족한 상황에서 곧 갚아야 할 단기 차입금이 많다면 건설사는 자금 재조달(리파이낸싱)에 사활을 걸 수밖에 없습니다.

하지만 시장 금리가 높으면 재조달 비용 자체가 수익성을 갉아먹는 악순환에 빠지게 됩니다.

현금성 자산 대비 단기 차입금 비중을 체크하여 유동성 위기에 선제적으로 대응할 수 있는 기초 체력이 있는지 확인하시기 바랍니다.

건설업계의 오랜 관행인 '책임준공'은 시행사가 망하더라도 건설사가 자기 돈을 들여서라도 끝까지 집을 지어야 한다는 약속입니다.

공사비는 치솟는데 시행사는 자금난에 빠지면 건설사는 공사비를 한 푼도 못 받으면서 건물만 짓게 되는 최악의 상황이 발생합니다.

이런 보증 규모가 큰 기업일수록 부동산 경기가 꺾일 때 하락 폭이 훨씬 크다는 점을 실전 투자에서 꼭 명심해야 합니다.

모두가 공포에 질려 건설주를 던질 때 오히려 현금 보유량이 많고 신사업 비중을 늘리는 기업은 기회가 될 수 있습니다.

플랜트나 신재생 에너지처럼 분양 경기와 상관없는 포트폴리오를 가진 건설사는 하락장에서도 강한 하방 경직성을 보입니다.

위기 뒤에 오는 반등장에서 가장 먼저 튀어 오를 종목은 결국 재무가 탄탄하고 현금 흐름이 깨끗한 기업이라는 본질을 잊지 마세요.

⚖️ 투자 책임 고지